部分一手樓盤實質性降價促銷,廣州部分外圍區域出現一二手房價倒掛的情況,一手房甚至比周邊二手房便宜。廣州市房地產中介協會、合富置業等機構近日發佈了上月廣州二手樓市報告,對當前樓市作出一系列深度分析。
  報告顯示,二手房市場買賣雙方價格分歧拉大,整體市場較為膠著僵持,原芳村、白雲、番禺、黃埔等近郊及外圍片區的二手房業主叫價有所鬆動,議價空間集中在5%—10%,個別急需資金的生意人以及大戶型產品讓價甚至在10%以上。
  二手房成交低迷 環比銳減三成
  廣州市房地產中介協會的報告指出,廣州市中心六區二手住宅交易市場中介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為9.65萬平方米、10.82萬平方米,分別下跌32.37%和25.04%,成交均價18844元/平方米,微漲1.35%。
  廣州市房地產中介協會分析,目前樓市買賣雙方在觀望中僵持,買方對後市觀望情緒濃郁,等降心態明顯;但大部分二手業主,特別是資金不緊張同時物業位於優質地段的業主,對後市樓價仍持較樂觀態度,心態較為強硬。雙方的僵持使得市場成交淡靜顯疲態。
  五月樓市最大的調控新聞莫過於央行發佈“央五條”,強調優先滿足居民家庭首次購買自住普通商品住房的貸款需求、合理確定首套房貸款利率水平和及時審批和發放符合條件的個人住房貸款。廣州市房地產中介協會認為,從中也透露出政府希望通過合理調控,使樓市健康持續發展的目的。“後市樓市其實不必悲觀,巨大的剛性需求在限購限貸的制約之下難以充分釋放,一旦房貸鬆動,市場成交活力會再次激發。”
  合富標準指數監測陽光家緣二手住宅網簽數據則顯示,2014年5月廣州二手住宅網簽1929套,17萬平方米,環比2013年4月下降30%,同比2013年5月下降27%。“5月份廣州二手樓市持續低迷,買家入市意願不高。”
  一手房降價平過二手房
  儘管5月份中心區一、二手樓市成交欠佳,但價格依然高位企穩。據合富輝煌(中國)市場研究部監測顯示,5月天河、海珠、越秀、原荔灣等市區的新盤價格均在3萬元/平方米以上,超過4萬元/平方米的新盤不在少數,總體價格維持高位企穩。
  據合富標準指數數據顯示,目前市區新盤附近的較優質二手物業,價格基本維持在2.5萬元/平方米以上,不少超過3萬元/平方米。二手較優質單位加上高額的稅費後,與新盤仍有一定價差,大致維持在3500元—6500元/平方米之間。“市區無論新盤還是較優質物業的價格,仍高位企穩。”
  與市區新盤價格高企相比,番禺、花都、蘿崗等外圍區域的新盤價格則實惠得多,部分新盤甚至較大幅度讓利促銷走貨。如萬科歐泊的推新單位,均價低於1.7萬元/平方米,較此前的2.1萬元/平方米降幅達兩成以上。從數據上看,部分新盤的價格與周圍二手盤有所倒掛。
  “外圍新盤低價或實質性讓利,對本區域的二手樓市產生較大衝擊的同時,也分流了不少中心區的剛需買家。”合富房地產經濟研究院院長龍斌說。
  據介紹,蘿崗新盤的價格在1.3萬—1.5萬元/平方米之間,如中海譽城、萬科東薈城、萬科金色夢想、嶺南雅築等,其價格較此前均有10%左右的回落,這與天河東部二手物業動輒2萬元/平方米以上的相比,價格優勢十分明顯,對天河東部二手剛需客才產生一定的分流影響。金沙洲也有部分新盤價格有所走低,如深業江悅灣、星匯金沙、保利西海岸等價格在1.4萬—1.6萬元/平方米之間,降幅大多在10%以上,對白雲區、原荔灣以及站西路、環市西、流花路等片區的二手買家產生較大分流。
  龍斌說,這一輪降價出貨的熱潮始於外圍區域,對本區以及中心區的二手買家均產生明顯的分流;同時也影響買家的購房心理,等降心態進一步加劇。
  越秀個別學位房價格不降反升
  在成交低迷的狀況下,二手房市場會否像一手房一樣出現降價促銷的情況?
  廣州市房地產中介協會分析稱,五月份中心六區中介促成的新增放盤量為9.65萬平方米,下跌32.37%,各個區域放盤量均大幅減少。“第二季度以來受貸款收緊及利率上浮的因素影響,市場成交受到壓制,急需資金的業主開始下調心理價位。但大多數業主,特別是市區核心地段物業的業主,大多數對後市看法樂觀,心裡價位仍比較堅挺。”
  合富置業的報告則顯示,越秀、天河、海珠等市區物業的叫價大部分仍堅挺,學位房及較優質單位的價格尤穩。調查顯示,市區願意讓價出貨的業主不多,僅占一成左右;議價空間集中在5%左右,越秀區個別學位房甚至不降反升。由於降價的業主不多,上月越秀、天河、海珠、原荔灣等市區的二手交投量明顯下滑,環比降幅在三成以上。
  而原芳村、白雲、番禺、黃埔等近郊及外圍片區,願意小幅回調叫價的業主相對較多,約占三到四成。據悉這部分業主,多為“賣一買一”的換房型業主以及經商的商戶,議價空間集中在5%—10%左右,個別急需資金的生意人以及大戶型產品讓價在10%以上。由於業主心態有所鬆動,部分較優質的“筍盤”仍受市場歡迎,二手交投降幅基本在三成以下。花都區由於新貨充足,業主的叫價普遍有所鬆動,議價空間集中在5%左右;但新盤分流二手客源的影響較大,二手交投環比下降了三成。
  龍斌說,買家對價格的期望較高,大多希望價格的降幅在10%以上;而業主大多不肯讓價,部分業主的議價空間不足,買賣雙方的價格分歧拉大,整體市場較為膠著僵持。不過,業主叫價一定幅度鬆動的物業仍然受到市場歡迎,一般而言,大面積單位和貴價高端物業的降幅在10%左右;中端剛需產品和小戶型的降幅在5%左右,市場的承接力明顯增加。
  南方日報記者 鄭佳欣
  實習生 楊雪瑩  (原標題:郊區三成業主 願小幅降價賣房)
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